Flipping immobiliare: come iniziare se parti da zero

23 Giu 2023

Sogni di fare la tua prima operazione di flipping immobiliare, magari una di quelle operazioni in cui compri una casa a 100.000€, la ristrutturi per 50.000€ e, dopo 6 mesi, la rivendi a 200.000€?

In questo articolo, scoprirai tutto quello che c’è da sapere sull’acquisto, la ristrutturazione e la rivendita di immobili se parti da zero. Ti forniremo le informazioni e i concetti fondamentali e ti presenteremo alcune strategie chiave per operare con efficacia nel settore.

Oltre alle basi, scoprirai alcuni trucchi utilizzati dai professionisti del settore per scegliere sempre operazioni vincenti e guadagnare con costanza sul lungo periodo.

Cos’è il flipping immobiliare?

Il flipping immobiliare, noto anche come house flipping o trading immobiliare, è una strategia di investimento che offre l’opportunità di generare profitti significativi nel più breve tempo possibile attraverso l’acquisto, la ristrutturazione e la successiva rivendita di un immobile.

Alcuni considerano il flipping simile agli investimenti in borsa. Nulla di più lontano dalla realtà. Il flipping non ha nulla a che fare con la speculazione finanziaria, ma è un business strutturato, che necessita di competenze specifiche e di visione imprenditoriale, incentrato sul dare del valore al cliente finale. Questo processo inizia con l’acquisto di un immobile sottovalutato, prosegue con l’identificazione e la risoluzione dei problemi che lo affliggono e culmina con la rivendita dell’immobile, ora valorizzato, sul mercato.

L’obiettivo finale è sfruttare la differenza tra il costo iniziale e il prezzo di vendita, per realizzare un guadagno in un lasso di tempo determinato, in genere tra i 6, gli 8 o i 12 mesi. La durata dell’operazione dipende da variabili come la complessità dei lavori di ristrutturazione, la dinamica del mercato immobiliare locale e l’efficienza nella gestione del progetto da parte del flipper.

Pro e contro di comprare e rivendere case

Il flipping immobiliare è attualmente uno dei trend più in voga nel mondo degli investimenti. Accendendo la TV, non è raro imbattersi in programmi che esaltano il fascino e le potenzialità di questo settore. Ma perché tanto interesse?

Il flipping permette di ottenere guadagni notevoli in breve tempo, offrendo un’alternativa attraente per chi cerca un miglioramento economico. A differenza di altre forme di investimento, come per esempio l’affitto a lungo termine, consente di ottenere alti rendimenti in tempi rapidi. Un ulteriore plus è la possibilità di reinvestire i guadagni in nuovi progetti, massimizzando i rendimenti e diversificando gli investimenti.

Ma, al pari di ogni business, anche il flipping ha il suo rischio d’impresa. Potresti, per esempio, aspettarti un guadagno e finire in perdita a causa di imprevisti o costi nascosti nei lavori di ristrutturazione.

In sintesi, ecco i pro e contro del flipping:

Passione: Se hai una passione genuina per gli immobili e gli investimenti, il flipping può essere estremamente gratificante. Il rovescio della medaglia è che, come ogni attività imprenditoriale, può anche comportare livelli elevati di stress, soprattutto quando le cose non vanno come previsto.

Denaro: Puoi guadagnare molto, ma puoi anche perdere molto. L’esperienza ti aiuterà a gestire i diversi scenari, ma fino a quando non avrai completato almeno cinque operazioni, considerati un principiante.

Rete: Una buona rete di professionisti accelera le operazioni. Ma costruirla richiede tempo e la selezione di persone affidabili.

Tempo: I progetti possono richiedere più tempo di quanto previsto inizialmente. Questo può influire sul tuo ritorno sull’investimento.

Quanto si guadagna con il flipping immobiliare?

Il flipping immobiliare non è una scommessa. Ogni decisione è il risultato di ore di studio del mercato, valutazioni accurate delle proprietà, previsioni sulle tendenze future e, naturalmente, una gestione attenta dei costi di ristrutturazione. E anche con tutto questo, ci sono sempre rischi.

In generale, un esperto che conosce bene il mercato potrebbe aspettarsi un ritorno sull’investimento (ROI) tra il 15% e il 30%. Ciò significa che, investendo 100.000€ in una casa, potrebbe ottenere un profitto che oscilla tra i 15.000€ e i a 30.000€.

Ci sono storie di persone che hanno ottenuto ROI di gran lunga superiori, ma l’abilità di un investitore non si misura solo da quanto sono alti i suoi guadagni. La bravura sta piuttosto nella capacità di prevedere, con accuratezza, il guadagno atteso di un’operazione prima di metterci i soldi.

Come investire in immobili partendo da zero: le fasi di un’operazione

Acquistare e rivendere immobili su orizzonti temporali brevi è indiscutibilmente uno dei metodi più affidabili per l’accumulo di ricchezza. Tuttavia, anche se questa strategia è di natura a breve termine, questo non significa che rappresenti un modo per arricchirsi rapidamente.

Diventare un investitore immobiliare è un obiettivo alla portata di tutti, ma richiede di affrontare, con la giusta mentalità, un percorso per acquisire delle competenze verticali.

Nella sezione seguente abbiamo suddiviso tutte le fasi fondamentali di un’operazione immobiliare e le abbiamo arricchite con consigli e approcci metodologici utili per chi vuole lanciarsi nel suo primo flip immobiliare. L’obiettivo è quello di darti una visione chiara di cosa ti aspetta, mettendo in luce i punti chiave per realizzare con successo il tuo primo progetto di acquisto, ristrutturazione e rivendita.

1. Mentalità, obiettivi e piano

Per diventare un investitore immobiliare dovrai affrontare un percorso fatto di diverse tappe. La prima di queste è di natura psicologica: stabilire gli obiettivi. Inizia con un pensiero: immagina dove vuoi essere tra 3 o 5 anni. Non si tratta di tecniche, ma di una decisione interiore. Senza una visione chiara, non si può avanzare.

Prima di tutto, scrivi i tuoi obiettivi. Pensa a dove vuoi essere in tre, cinque, dieci anni. Questa visione è la tua bussola, il tuo piano. Decidi la tua rotta e segui quella direzione.

Molti cercano sicurezza in un lavoro fisso, ma l’investimento immobiliare è diverso e richiede una visione audace e un approccio di tipo imprenditoriale.

2. La ricerca dell’immobile

L’essenza dell’investimento immobiliare è l’acquisto. La nostra missione è trovare immobili con potenziale e comprarli al di sotto del prezzo di mercato. Ricorda: il vero affare si fa quando si compra. Se compriamo male, falliamo. Se compriamo bene, tutto diventa più semplice.

Scegliere la zona

Inizia la tua ricerca immobiliare selezionando la zona giusta. Pensaci: un investitore immobiliare è come un cercatore d’oro. Non puoi cercare oro senza la giusta preparazione, così come non puoi trovare un immobile affidandoti solo alla fortuna. La chiave è avere un metodo per identificare le zone migliori. Se non scegli la zona giusta, non otterrai mai un profitto.

Fai ricerche approfondite. Raccogli dati sui prezzi e sulle vendite passate. Immergiti nella zona: cammina per le strade, assorbi l’atmosfera e ascolta le tue sensazioni. Osserva ogni dettaglio. La presenza di molte agenzie indica una zona liquida. Valuta i servizi, le condizioni degli edifici e delle strade. Più tempo trascorri nella zona, più capirai quali quartieri sono i più desiderati e perché.

La mappatura ti aiuta a conoscere il numero di agenzie e gli immobili disponibili nella tua zona. Questo passo è cruciale per comprendere la tua area e gli immobili in vendita.

Dopo aver raccolto tutti i dati, organizzali. Usa un foglio Excel per elencare gli immobili che hai trovato, indicando prezzo, metratura e tipologia.

Trovare immobili inferiori al prezzo di mercato

Dopo aver scelto e imparato a conoscere la zona, approfondisci l’analisi per individuare immobili sottovalutati. Nel tuo Excel avrai già dati dagli annunci che ti forniranno un’idea di cosa aspettarti.

Cambia il tuo approccio: non cercare immobili, ma problemi. Se qualcuno vende un immobile a un prezzo inferiore, ha un problema. E tu puoi essere la soluzione.

Valutare un immobile

Per effettuare una valutazione oggettiva dell’immobile, calcola il prezzo medio al metro quadro nella zona e moltiplicalo per la metratura dell’immobile di tuo interesse.

Ma presta attenzione agli annunci: i prezzi mostrati spesso non sono reali. In base alla zona e al mercato, con un minimo di negoziazione puoi abbassare del 5-15% il prezzo.

È essenziale conoscere i prezzi nella tua zona, sia per l’acquisto che per la rivendita. Una delle sfide più grandi che affronterai, infatti, sarà quella di stimare con precisione il prezzo a cui rivendere l’immobile dopo aver finalizzato i lavori di ristrutturazione.

Per riuscirci, dovrai assicurarti la collaborazione delle agenzie, che conoscono le esigenze dei clienti, hanno I dati sugli immobili venduti e possono fornirti il prezzo reale di vendita.

Conosciuto il prezzo di rivendita, saprai a quanto acquistare l’immobile e quali costi affrontare per garantirti un profitto.

3. L’acquisto

Dopo aver individuato l’immobile, contatta l’agenzia e fissa un appuntamento per una visita. Il sopralluogo ti permette di valutare sia gli esterni, per avere un’idea della prima impressione che l’immobile offre, sia gli interni, per capire i lavori necessari.

Se sei alle prime esperienze, ti suggeriamo di portare con te carta e penna e annotare tutti i lavori da fare. Valuta sia gli esterni, come facciate, tetti, scale, portone e dettagli come campanelli e cassetta postale, sia gli interni, come pavimenti, porte, infissi, cucina e bagno.

Il conto economico

Dopo il sopralluogo, inizia a redarre il conto economico. Questo documento ti indica se procedere o meno con un’operazione. Prima di fare una proposta su un immobile interessante, assicurati che i numeri confermino le tue impressioni. Ogni investimento deve essere valutato attentamente.

Nel conto economico, considera sia i potenziali guadagni sia le spese previste. L’obiettivo è avere una stima accurata di costi e ricavi per evitare sorprese.

Redigi il conto economico due volte: prima di iniziare un’operazione e alla sua conclusione. Ci sono quindi due versioni: preventiva e consuntiva. La prima ti guida nelle decisioni, prevedendo possibili scenari; la seconda registra le entrate e le uscite effettive. Se hai fatto bene il conto preventivo, non ci saranno grandi discrepanze tra i due.

I preventivi

Se il conto economico preventivo mostra risultati positivi, come un ROI e ROE soddisfacenti, è il momento di contattare i professionisti per ottenere preventivi dettagliati sui costi dei lavori edili.

Questi preventivi ti daranno una visione chiara delle spese previste, permettendoti di aggiornare e affinare il conto economico, assicurandoti così una stima precisa delle spese che dovrai affrontare.

La proposta

Dopo aver aggiornato il tuo conto economico con i preventivi ricevuti dai professionisti, puoi ricavare il prezzo al quale intendi acquistare l’appartamento. Ti suggeriamo di presentare la proposta presso un’agenzia immobiliare.

Molti si chiedono se sia meglio affidarsi a un’agenzia o procedere con un acquisto tra privati. La nostra raccomandazione è di optare per l’agenzia: il tuo obiettivo è investire, non mediare o fare da consulente. Lascia la mediazione all’agente immobiliare e concentra la tua attenzione sugli investimenti.

Presenta una proposta scritta in agenzia, che definisca il prezzo d’acquisto e le clausole desiderate. Se la proposta viene accettata, può trasformarsi in un preliminare di compravendita. Il preliminare è il contratto che anticipa il rogito notarile, ossia l’atto finale con cui il notaio certifica il passaggio di proprietà.

4. La ristrutturazione

La ristrutturazione è il processo che mira a migliorare le caratteristiche strutturali, estetiche e funzionali di un immobile, per aumentarne il valore.

Prima di intervenire su un immobile, dovrai pianificare, progettare e valutare la fattibilità dei lavori, per avere la certezza che ogni euro investito nella ristrutturazione si traduca in un ritorno economico.

Non tutti i lavori edilizi richiedono la stessa quantità di denaro e, di conseguenza, lo stesso lasso di tempo. Che si tratti di uno o di sei mesi, concediti il tempo necessario per effettuare gli interventi appropriati e considerare eventuali ispezioni dell’edificio.

Assicurati, inoltre, di collaborare con professionisti esperti, dall’impresa edile al perito tecnico. Molti appaltatori offrono servizi completi che coprono tutti gli aspetti della ristrutturazione. Verifica sempre le loro referenze, che i loro preventivi siano in linea con il budget stabilito e che possano rispettare le tempistiche previste.

5. La vendita

Inizia la vendita dell’appartamento parallelamente all’avvio dei lavori edili. L’ideale è vendere l’immobile mentre i lavori di ristrutturazione sono ancora in corso, per dare al cliente la possibilità di personalizzare dettagli come piastrelle, parquet e colori delle pareti.

La vendita rappresenta il culmine dell’operazione. Attraverso la vendita, avrai i primi contatti con i potenziali acquirenti, le prime visite, chiamate e feedback. Questa fase è entusiasmante perché qui ricevi i primi riscontri concreti sul tuo lavoro.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare

L’agenzia immobiliare è il tuo principale alleato nella fase di ricerca dell’acquirente. Grazie alla sua lista di potenziali clienti, un’agenzia aumenta le tue possibilità di vendere l’immobile in tempi rapidi.

Affidandoti a un’agenzia, puoi concentrarti sugli aspetti strategici: individuare immobili promettenti, identificare il cliente ideale, definire le migliorie necessarie e reperire i fondi per l’investimento.

Rendering e home staging

Oltre all’agenzia, hai anche altre frecce al tuo arco per accelerare la vendita dell’immobile: il rendering e l’home staging. Il rendering è una tecnica che trasforma un modello 3D in immagini realistiche, mostrando come apparirà l’immobile al termine dei lavori. Grazie al rendering, i potenziali acquirenti vedono l’immobile nel suo massimo splendore, anche se la ristrutturazione è solo all’inizio.

L’home staging, invece, è l’arte di allestire l’immobile in modo da renderlo più attraente per gli acquirenti. Si tratta di piccoli interventi di arredo e decorazione temporanei, che mirano a valorizzare gli spazi e a far immaginare al potenziale cliente come potrebbe viverli.

6. Finanziamenti e strategie di acquisto

Per avviare un progetto di flipping, è essenziale avere una solida strategia di finanziamento. Se stai iniziando senza capitali propri, potresti chiederti come finanziare il tuo primo investimento. Ecco alcune opzioni per ottenere i fondi necessari.

Prestiti bancari

Le banche rappresentano una fonte primaria di finanziamento. Offrono diverse soluzioni, tra cui mutui e prestiti personali, ideali per l’acquisto di immobili. Per accedere a questi prestiti, è necessario presentare una domanda dettagliata, fornendo informazioni sulla propria situazione finanziaria e, spesso, garantendo l’immobile come collaterale. Mantenere un profilo creditizio solido e dimostrare la capacità di rimborsare il prestito sono essenziali per ottenere condizioni favorevoli.

Prestiti privati

Un’altra fonte di capitali molto utilizzata dagli investitori è quella dei finanziatori privati. Questi possono essere singoli investitori o piccole imprese pronte a sostenere il tuo progetto in cambio di un rendimento. La flessibilità è il loro punto di forza: i termini del prestito possono essere adattati alle specifiche esigenze del progetto. Tuttavia, è fondamentale presentarsi con un progetto ben strutturato e dimostrare la propria affidabilità.

Collaborazioni

Se i capitali iniziali sono limitati, considera l’opzione di collaborare con un partner. Questo potrebbe essere un conoscente, un parente o un altro investitore con interessi simili nel flipping. In una collaborazione, chiarezza e trasparenza sono essenziali: stabilisci fin dall’inizio ruoli, responsabilità e modalità di divisione dei profitti.

Errori comuni e come evitarli

Il successo si costruisce sui piccoli e i grandi fallimenti che collezioniamo lungo il percorso. Questo vale ancor di più quando si parla di flipping e, in generale, di imprenditoria. Gli errori sono spesso i nostri migliori maestri; quanto più severi sono, tanto più ci insegnano.

Ma non sempre è necessario “pagare” per imparare. Con prudenza e seguendo alcune linee guida essenziali, puoi minimizzare gli errori, anche se hai poca o nessuna esperienza. Ecco come:

Sii umile: Una regola fondamentale da ricordare è che, finché non hai portato a termine almeno cinque operazioni di flipping, dovresti considerarti un principiante. Questo approccio ti aiuterà a non sottovalutare i rischi e a rimanere sempre all’erta.
Non sottovalutare i tempi: L’entusiasmo quando si inizia qualcosa di nuovo è comprensibile e per certi versi auspicabile, ma anche pericoloso. Potresti pensare di completare un progetto in tre mesi, ma spesso le cose prendono una piega inaspettata. Sii realista e tieni sempre conto degli imprevisti.
Non sottostimare i costi di ristrutturazione: Potresti pensare di ristrutturare un immobile con un budget limitato, ma spesso i costi superano le previsioni. È fondamentale fare una valutazione accurata e non basarti su stime approssimative.
Evita una ristrutturazione eccessiva: Non cadere nell’errore di voler rendere la casa perfetta, aggiungendo dettagli o rifiniture superflue. Ricorda, l’obiettivo è vendere e realizzare un profitto, non costruire la casa dei tuoi sogni.
Non speculare sul valore di mercato: Evita di basarti su stime troppo ottimistiche del valore di mercato. È sempre meglio essere conservativi e basarsi su dati reali.
Tieni conto dei costi finanziari: Non dimenticare di considerare i costi legati ai prestiti o ai finanziamenti. Questi possono influire notevolmente sul tuo profitto finale.