Tasse, imposte e agevolazioni sulle compravendite immobiliari in Italia nel 2023

19 Mag 2023

Comprare casa è un importante passo nella vita di molte persone che richiede un importante impegno economico.

Quando si acquista una casa, infatti, oltre al prezzo di acquisto in sé, ci sono diversi tipi di costi da affrontare tra cui quelli dell’agenzia immobiliare e del notaio, e quelli delle tasse obbligatorie sul trasferimento della proprietà.

Capire questi costi e come gestirli ti aiuta a prepararti al meglio per l’acquisto di un immobile.

I costi variano più o meno in percentuale in base al prezzo dell’immobile che stai acquistando, mentre le tasse, oltre a questo meccanismo, variano anche in base al tipo di compravendita che stai effettuando.

Fatte queste doverose premesse, partiamo con i costi, per poi approfondire, in base alle diverse situazioni, tutte le sfaccettature della tassazione sull’acquisto di un immobile.

Iniziamo.

I costi di acquisto di un immobile: quali sono e a quanto ammontano

L’acquisto di un immobile è spesso un importante investimento finanziario che, come tale, richiede una pianificazione attenta e una buona comprensione dei costi associati.

Oltre al prezzo di acquisto dell’immobile stesso, ci sono tutta una serie di altri costi che dovrai considerare attentamente, come le commissioni dell’agente immobiliare, le spese legali, i costi di ispezione e le spese di chiusura del mutuo.

Analizziamoli insieme.

Il notaio

In Italia, dal 2012, non esiste più un tariffario di riferimento per quanto riguarda i costi notarili, ma possiamo assumere che per acquisti tra i 100 e 200 mila euro il notaio prenda una parcella pari all’1% del prezzo.

Ovviamente si tratta di una media, e come tale può variare da città a città e da notaio a notaio. Non c’è una regola fissa, tanto più che puoi negoziare sulla parcella.

C’è anche da dire che man mano che il prezzo dell’immobile sale, la parcella del notaio in percentuale diminuisce.

Infatti, per atti o rogiti superiori al milione di euro, generalmente i notai non arrivano a chiedere 10 mila euro, ma si attestano generalmente sui 6-7 mila euro. Quindi, più il prezzo dell’immobile è alto, più diminuisce in percentuale la commissione richiesta dal notaio.

Dobbiamo però fare attenzione a due dettagli: il prezzo che riceviamo dal notaio quando chiediamo un preventivo nel 99% dei casi include anche le tasse.

Quindi, se il notaio ti dice che l’importo da versare è, per esempio, di 5.000 euro, non sta specificando quanti di questi 5 mila euro costituiscano la parcella e quanti le tasse.

Per capirlo, dobbiamo richiedere un preventivo dettagliato, in modo da dividere la parte non negoziabile, quella delle tasse, da quella negoziabile, e imbastire su quest’ultima la nostra negoziazione.

Un altro particolare a cui prestare attenzione riguarda gli acquisti immobiliari tramite mutuo.

Se acquisti con un mutuo, il notaio dovrà fare due atti: uno per l’acquisto e uno per il mutuo.

Ciò vuol dire che in questo scenario il costo del notaio sarà più alto, perché dovrà fare due atti distinti.

Anche in questo caso, dovrai mettere in conto di pagare una commissione sul valore del mutuo erogato intorno all’1%.

L’agenzia immobiliare

Passiamo quindi all’agenzia immobiliare, il capitolo preferito da chiunque debba comprare casa.

Quanto costa l’agenzia immobiliare? Quanto sei tenuto a pagare all’agenzia e quanto puoi negoziare sul prezzo che ti viene detto?

Non c’è un tariffario di riferimento, né una legge che stabilisca in modo netto delle soglie di prezzo.

Ogni agenzia è libera di applicare la percentuale che preferisce, così come tu sei libero di negoziare la percentuale di provvigione.

La media nazionale si attesta intorno al 3% di provvigione sul prezzo pattuito. Quindi, se stiamo comprando un immobile a 100 mila euro, dovremo pagare all’agenzia immobiliare 3 mila euro.

L’agenzia immobiliare percepisce una provvigione anche dalla parte venditrice che, a seconda della città, delle zone della città e della regione, può essere più alta o più bassa rispetto a quella dell’acquirente. Ma questo dipende soprattutto dalle dinamiche del mercato.

Di solito, dove c’è tanta offerta di immobili e pochi acquirenti, i venditori pagano una provvigione un po’ più alta, mentre dove invece c’è poca offerta di immobili ma tante persone che vogliono comprare, sono gli acquirenti a rimetterci un po’ di più.

Acquistare un immobile con il mutuo

Chi acquista con il mutuo, invece, deve considerare anche i costi connessi all’erogazione del finanziamento bancario.

Il primo è sicuramente l’istruttoria, la fase in cui la banca analizza la documentazione per decidere se concedere o meno il finanziamento richiesto, che di solito oscilla tra lo 0,5 e l’1% del valore del mutuo.

Dopodiché, oltre a questo, c’è la perizia, quindi il tecnico che viene inviato dalla banca e ha un costo tra i 250 e i 400 euro.

Infine, c’è l’imposta sostitutiva, una particolare tipologia di imposta dovuta, come suggerisce il nome, in sostituzione di altre imposte.

L’imposta sostitutiva ha un comportamento un po’ particolare, come vedremo anche per le altre tasse che gravano sull’acquisto di un immobile ed è pari al 2% del valore del mutuo.

Se però stai acquistando una prima casa, la legge ti consente di scontare un’aliquota agevolata con cui, invece che il 2%, andrai a pagare soltanto lo 0,25%.

L’imposta sostitutiva ci dà lo slancio per cominciare a parlare delle tanto temute tasse.

Per fortuna, proseguendo la lettura, scoprirai che non c’è molto di cui avere paura se sai come calcolarle e prevederle.

Le tasse sull’acquisto di un immobile

Le prime tasse che devi pagare quando compri un immobile riguardano la registrazione del contratto preliminare.

Infatti, quando acquisti una casa, ci sono due step principali: il primo è il contratto preliminare, che non sancisce il trasferimento vero e proprio della proprietà, ma stabilisce un accordo in cui la parte venditrice e la parte acquirente si impegnano a farlo in un momento futuro; il secondo è il rogito, ossia l’atto finale della compravendita.

I costi del preliminare

Registrare il contratto preliminare è obbligatorio e questi che andiamo ad elencare sono i costi che devi sostenere.

Innanzitutto, 200 euro di quota fissa per registrare un contratto. Poi ci sono marche da bollo da 16 euro per ogni 100 righe di contratto o ogni pagina di contratto preliminare e, se è stata pagata una caparra, lo 0,5% del valore versato su quest’ultima.

Nel caso in cui si tratti di un deposito prezzo, che ai fini legali ha un funzionamento un po’ diverso, l’importo che devi pagare all’atto della registrazione del contratto è il 3% del deposito.

I costi del rogito

Arriviamo alle tasse che riguardano l’atto definitivo, il rogito, quindi quelle un po’ più corpose, che andiamo a pagare quando compriamo un immobile.

In questo caso, il discorso si fa un po’ più articolato.

Dobbiamo innanzitutto distinguere due filoni principali: gli atti soggetti ad IVA e gli atti non soggetti ad IVA.

Come facciamo a riconoscerli?

L’atto in cui viene applicata l’IVA è quello dove l’acquirente compra da una ditta che ha costruito l’immobile negli ultimi 5 anni.

Se la ditta ha costruito prima dei 5 anni da quando noi stiamo comprando, non viene applicata l’IVA. Attenzione però: non a tutte le ditte viene applicata l’IVA, solo a quelle costruttrici, cioè quelle che per lavoro costruiscono le case per venderle.

Quindi, in definitiva, l’IVA viene applicata in alcuni casi specifici, quando c’è una ditta costruttrice che vende. Gli atti soggetti ad IVA hanno la seguente tassazione:

200 euro fissi di imposta ipotecaria.

200 euro fissi di imposta catastale.

200 euro fissi di imposta di registro.

Dopodiché, viene applicata l’IVA. L’IVA segue le aliquote normali che vengono applicate su tutti gli altri prodotti.

L’imposta di registro

Ora prendiamo in esame i casi in cui si paga l’imposta di registro. Nella maggior parte dei casi, la compravendita sarà esente IVA, a meno che, come abbiamo visto, non si vada a comprare da un’impresa che ha costruito quella casa negli ultimi 5 anni.

Negli atti esenti IVA, per l’appunto l’IVA è zero. Però, aumenta molto l’imposta di registro, che è del 9%.

In questo caso, possiamo decidere se applicare il 9% sul prezzo di acquisto o sul valore catastale. Questa decisione dipende da diversi fattori, ma per ora ti basti sapere che, nella maggior parte dei casi, è conveniente applicare l’imposta di registro sul valore catastale.

Primo, perché solitamente il valore catastale è più basso del valore d’acquisto dell’immobile; e, in secondo luogo, perché è più sicuro. Infatti, ci evita qualsiasi tipo di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Oltre a questo, ci sono da pagare l’imposta ipotecaria e catastale, che corrispondono a 200 euro ciascuna.

Nel caso però riuscissimo ad accedere alle agevolazioni prima casa, la tassazione diminuisce sensibilmente: l’imposta di registro scende al 2%, sempre da calcolare sul prezzo o sul valore catastale, che viene calcolato inoltre in maniera agevolata ed è quindi più basso rispetto a quello dell’acquisto di una seconda casa.

Inoltre, anche l’imposta ipotecaria e catastale si abbassano a 50 euro ciascuna.

Quanto costa l’immobile che ti piace: un esempio di preventivo

Arrivati a questo punto, possiamo mettere insieme tutte le nozioni che abbiamo appreso e creare un esempio di preventivo.

In questo modo, imparerai come fare una stima autonoma del costo finale dell’acquisto di un immobile.

Supponiamo che la nostra casa costi 120.000 euro. Il notaio ci costerà circa l’1% sul prezzo di acquisto, quindi 1200 euro, a cui vanno aggiunte le spese delle visure che dovrà fare per l’immobile.

All’agenzia immobiliare dovremo versare una commissione pari al 3% del valore dell’immobile, quindi nel nostro esempio paghiamo 3.600 euro (il 3% di 120.000 euro) più IVA.

Come abbiamo visto, alcune agenzie potrebbero applicare delle aliquote fisse, generalmente tra i 3 e i 5 mila euro.

Al di sotto di una certa cifra, la registrazione del contratto preliminare tra marche da bollo, quota fissa e percentuale della caparra (250-300 euro) dovrebbero sicuramente bastare.

Superata questa fase, andiamo a vedere quello che pagheremo a livello di tasse. Supponiamo che il valore catastale dell’immobile sia di 100 mila euro e che noi dobbiamo acquistare una prima casa, quindi possiamo sfruttare le agevolazioni.

Come abbiamo visto, ci conviene applicare l’aliquota della tassazione di registro sul valore catastale, non sul prezzo d’acquisto. Innanzitutto perché il prezzo di acquisto è più alto (120 mila euro contro i 100 mila di valore catastale) e in secondo luogo perché così evitiamo qualsiasi accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Quindi, il 2% di 100 mila euro di valore catastale (2 mila euro). Consideriamo anche l’imposta catastale e ipotecaria, pari a 50 euro ciascuna, e arriviamo a un totale di 8 mila 242 euro.

Se dobbiamo aggiungere anche un mutuo, supponiamo all’80%, ossia circa 96 mila euro, dovremo pagare l’istruttoria (mille euro), la perizia (circa 300 euro), l’imposta sostitutiva (250 euro) e l’atto di mutuo presso il notaio (quindi altri mille euro).

Tieni presente che chi ha meno di 36 anni può accedere a delle agevolazioni dal punto di vista fiscale.

Infatti, se hai meno di 36 anni, un ISEE inferiore a 40 mila euro e stai comprando una prima casa, non paghi nessuna tassa, quindi nessuna tassa di registro, né le imposte ipotecarie e catastali, né tantomeno l’imposta sostitutiva sul mutuo.

Per la cronaca, queste agevolazioni sono state prorogate dal governo Meloni fino alla fine del 2023.