Investimenti immobiliari: i metodi per valutare il valore di un immobile
16 Giu 2023
La valutazione di un immobile è il punto di partenza di ogni operazione di compravendita immobiliare e riuscire ad individuare il prezzo corretto non è assolutamente un’operazione facile.
Se chiedessi a tre categorie di professionisti differenti, per esempio un agente immobiliare, un geometra e un architetto, di fare la valutazione di uno stesso immobile, probabilmente finiresti per avere tre risposte diverse.
Ciò accade perché non esiste un modo univoco e specifico per valutare il valore di una proprietà immobiliare, ma ci sono diversi metodi, parametri e interpretazioni che è possibile dare a ciascuno di essi.
In questo articolo, imparerai quali sono i criteri e i metodi di valutazione di una casa, utili sia che tu voglia comprare sia che tu voglia vendere.
Perché è importante imparare a valutare un immobile
La valutazione degli immobili è una disciplina complessa che richiede una conoscenza dettagliata del mercato immobiliare locale, delle leggi e delle normative in vigore, nonché delle tecniche di valutazione appropriate.
Pertanto, è sempre preferibile affidarsi a professionisti qualificati per ottenere una valutazione accurata.
Prima di farlo, però, noi siamo dell’idea che tu debba imparare a fare una stima di massima, in autonomia, del valore di una casa.
Stabilire con un buon grado di precisione il prezzo di un immobile, infatti, non è soltanto una delle capacità più importanti per un investitore immobiliare, ma è anche un’utilissima abilità che chiunque voglia comprare o vendere casa dovrebbe possedere.
Se vuoi diventare un investitore, devi imparare a comprare al giusto prezzo. Sicuramente avrai già sentito il detto secondo cui l’affare si fa quando si compra e nel flipping immobiliare non c’è nulla di più vero: comprare al giusto prezzo di mercato ti permette di conservare quel margine che alla fine si trasforma in profitto.
Allo stesso tempo, però, imparare a valutare una casa è importante anche per chi vuole soltanto comprare o vendere la prima o la seconda casa e non vuole fare della compravendita immobiliare una professione.
Questo perché può capitare che l’agenzia o il professionista che ti fa la stima potrebbe avere dei conflitti di interesse in gioco, e quindi, a seconda dei casi, gonfiare o sottostimare leggermente il prezzo.
Quali sono i metodi per valutare un immobile
La valutazione di proprietà immobiliari è materia complessa, che spetta a professionisti del settore come periti, periti immobiliari o geometri.
Ma visto che nessuno vuole prendere una fregatura quando si tratta di comprare o vendere casa, è essenziale che tu sia consapevole quantomeno della metodologia e dei metodi più utilizzati per valutare il valore dell’immobile che vuoi trattare.
Tra i principali, vi sono: il metodo comparativo di mercato, del costo di ricostruzione, del reddito e il metodo combinato.
Analizziamoli uno per uno.
Metodo comparativo di mercato
Il metodo comparativo confronta un immobile con altre proprietà simili presenti sul mercato.
Il valutatore cerca di trovare proprietà simili a quella che sta valutando e confronta i prezzi di vendita per determinare un valore approssimativo.
L’idea alla base è che il valore di un immobile dipende dalle sue caratteristiche, tra cui la posizione, la dimensione, lo stato di manutenzione, il quartiere in cui è ubicato e altre variabili.
Tieni presente che gli immobili possono essere simili, ma mai identici.
Ogni proprietà è unica e ha caratteristiche diverse come la posizione, la condizione, i contratti e l’uso che ne viene fatto.
Il presupposto per utilizzare il metodo comparativo è dunque quello di avere a disposizione dati validi e affidabili presi da un mercato competitivo, per poi adattarli all’immobile di nostro interesse.
Questo metodo è spesso utilizzato per valutare immobili residenziali o commerciali. Può essere svolto in diversi modi, ma conta una serie di passaggi imprescindibili, come:
1. Riconoscimento dei criteri specifici che incidono sul valore dell’immobile.
2. Raccolta e individuazione di immobili con caratteristiche simili nella zona di riferimento disponibili per la vendita.
3. Definizione dei criteri comparativi appropriati.
4. Organizzazione e analisi dei dati in una tabella applicando le modifiche necessarie.
5. Determinazione del valore di mercato.
Metodo del costo di ricostruzione
Il metodo del costo di ricostruzione valuta un immobile calcolando il costo per ricostruirlo da zero.
Il costo di ricostruzione comprende il costo del terreno, dei materiali e della manodopera necessari per costruire la struttura.
Questo metodo si basa sull’assunto che un acquirente informato non pagherà per un immobile più di quanto gli costerebbe costruirne uno simile, con lo stesso livello di utilità, da zero.
Il costo di ricostruzione è spesso utilizzato per valutare proprietà commerciali e industriali, nonché per valutare proprietà uniche, come chiese o scuole.
Di seguito, ti presentiamo i passaggi essenziali per svolgerlo:
1. Stima del valore del terreno, come se fosse libero e disponibile per il suo miglior utilizzo.
2. Determinazione del costo attuale di costruzione dell’edificio e di tutti i suoi miglioramenti.
3. Stima degli eventuali ammortamenti accumulati dalle attuali condizioni fisiche, dal deterioramento e dall’obsolescenza della proprietà.
4. Sottrazione dell’ammortamento accumulato (passo 3) – ossia di tutti quegli elementi che concorrono a diminuire il valore dell’immobile, come per esempio l’utilizzo e l’usura – dal costo di costruzione corrente (passo 2).
5. Aggiunta del valore del terreno (passaggio 1) al costo ammortizzato (passaggio 4) per trovare il valore totale della proprietà.
Ossia: Terreno + Costo di costruzione – Ammortamento = Valore.
Metodo del reddito
Il metodo del reddito, come suggerisce il nome stesso, valuta un immobile sulla base del reddito che genera ed è particolarmente utile per valutare proprietà in affitto, come gli edifici per uffici o gli appartamenti.
Con questa metodologia, il valore di un immobile viene calcolato in base al reddito lordo annuo che genera, meno le spese, come le tasse, i costi di manutenzione e di gestione.
Affittare un immobile deve infatti generare un reddito che supera le spese per mantenerlo, come quelle per le riparazioni e la manutenzione.
Il metodo del reddito protegge l’investitore o il prestatore in caso di mutuo, permettendo di capire se sia conveniente o meno effettuare un dato investimento e il rendimento che è lecito attendersi.
Metodo combinato
Il metodo combinato utilizza elementi di tutti i tre metodi sopra descritti per determinare il valore di un immobile e ottenere una stima il più possibile accurata che tenga conto di tutte le variabili.
Il valutatore potrebbe, ad esempio, utilizzare il metodo comparativo di mercato per confrontare l’immobile con proprietà simili, il metodo del costo di ricostruzione per calcolare il costo di ricostruirlo e il metodo del reddito per calcolare il reddito netto che potrebbe generare.
Investimenti immobiliari: i fattori che influenzano il valore di un immobile
Il valore di un immobile dipende da una serie di fattori, tra cui la posizione, le caratteristiche dell’immobile, la domanda e l’offerta sul mercato, il contesto economico e sociale e altri fattori esterni.
La posizione è un fattore decisivo, in quanto gli immobili situati in zone residenziali ben servite e con buoni collegamenti ai mezzi di trasporto pubblico tendono ad avere un valore più alto rispetto a quelli situati in zone isolate o dalla bassa densità abitativa.
Le caratteristiche dell’immobile, come la metratura, il numero di stanze, il tipo di costruzione e lo stato di manutenzione, sono un altro fattore essenziale.
Tieni presente che l’organizzazione degli spazi è un criterio fondamentale quando si tratta di valutare una casa. Per esempio, a parità di metratura calpestabile, un bilocale avrà sempre un valore al metro quadro più alto di un monolocale.
Altri fattori esterni che possono influenzare il valore dell’immobile sono la presenza di infrastrutture pubbliche come scuole, ospedali e parchi e la vicinanza a zone di interesse turistico e culturale.
Come valutare il valore di un immobile per gli investimenti immobiliari
Una delle cose, forse addirittura l’unica, che un investitore non può proprio permettersi di fare se vuole che l’operazione vada in profitto è sbagliare la valutazione della casa e comprare a un prezzo svantaggioso.
Se non hai mai fatto prima un’operazione o se ti stai avvicinando a piccoli passi alla tua prima operazione, dobbiamo subito avvisarti che fare una stima affidabile del valore di un immobile è un’abilità che non può essere appresa dall’oggi al domani.
Fortunatamente, non si tratta neanche di una capacità divinatoria, ma di un qualcosa che si impara a fare per gradi e che si perfeziona con la pratica e l’esperienza.
Ecco alcune linee guida su come procedere:
Individuare una zona: Ancor prima di pensare quale potrebbe essere l’immobile che fa al caso nostro, dobbiamo considerare (e individuare) una zona profittevole. Per zona profittevole, si intende generalmente una città con più di 50 mila abitanti, che sia interessata da un buon numero di compravendite immobiliari annuali.
Analizzare il mercato: È importante capire il mercato immobiliare della zona in cui si trova l’immobile. Esaminare i prezzi di vendita e di affitto degli immobili simili nell’area di nostro interesse può fornire una buona indicazione di quanto potrebbe valere l’immobile.
Considerare le aspettative di rendimento: È necessario considerare il potenziale di reddito dell’immobile. Ciò può includere la determinazione del canone di affitto potenziale, il tasso di occupazione previsto, la crescita della popolazione locale e il livello di domanda di immobili nella zona.
Calcolare i costi dell’acquisto e della gestione dell’immobile: È importante prendere in considerazione tutti i costi associati all’acquisto e alla gestione dell’immobile, come tasse, spese legali, costi di manutenzione e riparazioni, e costi di gestione dell’affitto.
Utilizzare gli strumenti e le risorse disponibili online: Esistono numerose risorse online che possono aiutare a valutare il valore di un immobile. Ad esempio, alcuni siti web offrono stime dei valori degli immobili basati su dati di mercato, mentre altri offrono strumenti di calcolo dei costi di investimento e di gestione dell’immobile.