E se non riesci a vendere l’immobile? Ecco cosa fare

26 Nov 2023

E se non riesci a vendere l’immobile? Ecco cosa fare

Una delle maggiori preoccupazioni per chi inizia l’attività di flipping immobiliare è la possibilità di non riuscire a vendere gli immobili ristrutturati. Cosa succede se gli immobili “flippati” non trovano acquirenti? Quali azioni intraprendere in seguito?

Questo timore è comune tra i principianti nel settore ed è assolutamente comprensibile. Fortunatamente, si tratta di una situazione evitabile se si adottano le misure adeguate con i propri finanziatori con sufficiente anticipo.

Tutelarsi con i finanziatori

I finanziatori privati

Quando opti per un finanziatore privato, è importante definire i termini del finanziamento con chiarezza. In questa configurazione, hai la possibilità di decidere se offrire garanzie sul prestito o se strutturare l’accordo su una base di partecipazione azionaria (equity). L’elemento fondamentale in questo tipo di accordo è la sicurezza del capitale investito dal finanziatore.

Per proteggerti da eventuali difficoltà nel rimborso del prestito, è consigliabile includere una clausola nel contratto. Questa prevede il rimborso del prestito solo dopo la vendita dell’immobile. Tale misura è cruciale per salvaguardarti nel caso in cui l’immobile ristrutturato non trovi un acquirente entro un lasso di tempo ragionevole, offrendoti una maggiore flessibilità e sicurezza.

Enti istituzionali

Nel caso di finanziamenti ottenuti tramite enti istituzionali, come le banche, i termini e le condizioni sono generalmente stabiliti dall’ente stesso. È comune per gli investitori, specialmente quelli alle prime armi, accettare accordi di finanziamento con termini brevi, come sei mesi. Tuttavia, questo può rappresentare un rischio significativo.

Prima di accettare un finanziamento da un ente istituzionale, è essenziale richiedere un termine di rimborso di almeno un anno. Questo ti dà più tempo per vendere l’immobile e gestire imprevisti. Chiedi sempre al finanziatore cosa succede se non riesci a concludere la vendita entro il termine stabilito. In caso di risposta affermativa riguardo l’espropriazione dell’immobile in caso di mancato rimborso, è importante procedere con cautela.

Se il finanziatore è disposto a offrire una proroga, assicurati che questa opzione sia chiaramente documentata nel contratto. Anticipare le possibili complicazioni e agire in modo proattivo è sempre preferibile rispetto a dover reagire a situazioni già critico.

Perché l’immobile non trova acquirenti?

Dopo aver preso le giuste contromisure con i finanziatori, puoi guardare con più serenità al tuo investimento e analizzare cosa non sta funzionando. La prima cosa da fare per gestire immobili “flippati” che non si vendono, infatti, è comprendere il perché. Ciò potrebbe essere dovuto a una serie di fattori, come la sovrastima del prezzo di vendita, una ristrutturazione che non soddisfa le aspettative del mercato, o una promozione dell’immobile inefficace.

Analizzare il mercato e confrontare l’immobile con proprietà simili nella stessa area può offrire preziose indicazioni. Forse il prezzo richiesto è al di sopra della media del mercato, o magari le ristrutturazioni apportate non sono in linea con i gusti o le esigenze degli acquirenti potenziali. Inoltre, una scarsa visibilità dell’annuncio immobiliare può limitare significativamente la portata e l’attrattiva dell’offerta.

Strategie per aumentare l’attrattività dell’immobile

Una volta identificato il problema, ci sono diverse strategie che puoi adottare per chiudere la vendita:

1. Riduzione del prezzo: Se il prezzo è troppo alto, una riduzione può renderlo più in linea con il mercato e più attraente per gli acquirenti.

2. Ulteriori lavori di ristrutturazione: Se le ristrutturazioni non hanno colpito nel segno, ulteriori miglioramenti o modifiche possono aumentare il valore percepito dell’immobile. Ma, prima di compiere qualsiasi mossa, assicurati che questi non inficino il tuo conto economico.

3. Intensificazione delle attività di marketing: Investire in una campagna di marketing più aggressiva o innovativa può incrementare la visibilità dell’immobile. Ciò può includere pubblicità online, open house, o l’uso di piattaforme di social media.

4. Collaborazione con agenti immobiliari esperti: Un agente immobiliare con esperienza nel settore può offrire una rete di contatti e competenze nella negoziazione che potrebbero mancare a un flipper indipendente.

Strategie di uscita

Se, nonostante gli sforzi profusi nella promozione e nell’ottimizzazione della vendita, l’immobile rimane invenduto, esistono diverse strategie di uscita per mitigare la situazione e ottimizzare il ritorno sull’investimento:

  1. Affittare l’immobile: Trasformare la proprietà in un affitto può non solo generare un flusso costante di reddito passivo, ma anche consentire al proprietario di attendere un momento più propizio per vendere. Questo approccio può essere particolarmente efficace in aree con alta domanda di locazione, offrendo una rendita continua fino a quando il mercato immobiliare non diventa più favorevole.
  2. Vendita a prezzo ridotto: In situazioni dove è imperativo liberarsi dell’immobile, considerare una vendita a un prezzo inferiore può accelerare il processo. È fondamentale però bilanciare il potenziale recupero immediato con la perdita che si potrebbe subire, tenendo in conto anche i costi di mantenimento e gestione a lungo termine dell’immobile.
  3. Leaseback o vendita con riscatto: Questa opzione prevede la vendita dell’immobile a un investitore, per poi affittarlo con la possibilità di riacquistarlo in futuro. Questo può essere utile per liberare capitale immediatamente, mantenendo l’opzione di riprendere possesso dell’immobile in seguito.
  4. Scambio di proprietà: Invece di vendere l’immobile, si potrebbe considerare uno scambio con un altro proprietario di immobili. Questo metodo è particolarmente utile se si possiedono più proprietà e si cerca di diversificare gli investimenti o di spostarsi in un nuovo mercato.
  5. Vendita a un investitore istituzionale: Rivolgersi a investitori istituzionali o fondi immobiliari può essere un’opzione per vendite rapide, sebbene spesso a un prezzo inferiore al valore di mercato.
  6. Utilizzo per scopi diversi: Valutare la possibilità di convertire l’immobile per diversi usi (ad esempio, da residenziale a commerciale, o viceversa) in base alle tendenze di mercato e alle normative locali.