Conviene investire in immobili nel 2023?
21 Apr 2023
Se vuoi comprare casa o investire in immobili, sicuramente ti stai chiedendo se questo è il momento giusto per farlo. In questo articolo, cerchiamo di prevedere cosa succederà sul mercato immobiliare nel 2023.
L’obiettivo, ce ne rendiamo conto, è ambizioso, ma proveremo ugualmente a raggiungerlo, analizzando i dati storici degli ultimi anni e le opinioni degli esperti di settore. Iniziamo.
Analisi del mercato immobiliare italiano: l’andamento degli ultimi anni attraverso i dati
Immergiamoci immediatamente nell’analisi e cerchiamo di comprendere l’andamento del mercato immobiliare negli ultimi anni.
A partire dal 2017, abbiamo osservato un aumento progressivo nel numero di transazioni immobiliari. Non si parla di incrementi percentuali esponenziali, ma di una crescita solida e persistente.
Tuttavia, l’espansione è stata interrotta dall’arrivo della pandemia, che ha colpito duramente il settore produttivo del paese. Ciò nonostante, la paralisi si è dimostrata più breve del previsto.
Infatti, il 2021 si è contraddistinto per un aumento del 34% nelle compravendite rispetto al 2020 e del 24% in confronto al 2019, un anno pre-pandemico. Tali cifre potrebbero essere spiegate dall’accumulo di transazioni insoddisfatte durante i periodi di lockdown.
A conferma di ciò, nel 2022 il numero di transazioni è gradualmente diminuito, sebbene sia rimasto su percentuali nettamente positive. Questo suggerisce che, una volta smaltiti gli arretrati, il mercato abbia ripreso a riflettere valori più aderenti alla realtà.
Se il 2021 si è concluso con 749.000 transazioni e, come sembra, il 2022 – basandoci sui dati del primo semestre e sulle previsioni dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma – si sia concluso con 767.000 transazioni, è lecito chiedersi se il 2023 confermerà la tendenza rialzista del mercato immobiliare.
Proviamo a dare una risposta.
Tendenze del mercato immobiliare 2023: i risultati dei sondaggi svelano le prospettive future
Ogni mese, l’Istat intervista un campione rappresentativo di individui, indagando il loro interesse nell’acquisto di un’abitazione e la propensione a farlo nei mesi immediatamente successivi.
Gli intervistati possono esprimere due valutazioni positive: “Certamente sì” o “Probabilmente”; e due negative: “Probabilmente no” e “Assolutamente no”.
Nel corso del 2022, le risposte positive riguardo all’intenzione di acquistare un’abitazione hanno mostrato un declino progressivo, passando dal 4,7% all’inizio dell’anno al 3,6% alla fine dello stesso. In altre parole, all’inizio del 2022 c’era un maggior numero di persone disposte a comprare casa, o che si stavano attivamente adoperando per farlo, rispetto a quante ce ne fossero alla fine dell’anno. Il sondaggio ha pertanto evidenziato una tendenza recente al rallentamento della domanda di immobili nel nostro paese.
Contemporaneamente, la FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti Affari) ha esaminato l’altra faccia del mercato, quello degli agenti immobiliari, chiedendo loro se prevedessero un aumento, una diminuzione o una stabilizzazione della domanda di immobili residenziali.
Anche in questo caso possiamo notare una netta differenza tra il 2021 e il 2022.
Nel 2021, il 61% degli agenti immobiliari intervistati riteneva che nel corso dell’anno ci sarebbe stato un aumento della domanda di immobili; nel 2022 questa percentuale è scesa al 15,9% e la maggior parte degli operatori si è orientata verso una stabilizzazione o un calo della domanda.
Se mettiamo a confronto i due sondaggi, possiamo notare una certa convergenza, in quanto sembrano esserci sempre meno persone che disposte a comprare casa e sempre più operatori convinti che la domanda di immobili si stabilizzerà, o addirittura diminuirà, rispetto ai mesi precedenti.
Lo stesso schema lo ritroviamo nella sezione del sondaggio in cui la Fimaa ha chiesto agli agenti immobiliari se si aspettavano un aumento o una diminuzione del numero di compravendite nei mesi successivi.
Anche in questo caso, le risposte hanno mostrato una tendenza al ribasso e un ridimensionamento delle aspettative. In larga maggioranza, gli agenti immobiliari hanno previsto che il numero di compravendite immobiliari sarebbe rimasto stabile o sarebbe calato nel corso del 2023.
Investire in immobili nel 2023: l’equilibrio della domanda e dell’offerta
Questi primi dati ci offrono due chiavi di lettura.
La prima è più che altro un promemoria, che ci ricorda che non esiste una verità assoluta: anche gli operatori esperti hanno opinioni contrastanti ed è impossibile stabilire a priori chi abbia ragione.
La seconda, quella più fedele ai dati, è che la maggior parte degli addetti ai lavori prevede un calo delle compravendite del mercato immobiliare e una stabilizzazione dei prezzi per il 2023.
Il collegamento è semplice: una diminuzione della domanda di immobili e del numero di compravendite immobiliari porterebbe anche a un calo del prezzo degli immobili.
Agli agenti immobiliari è stato inoltre chiesto se il numero di immobili disponibili all’acquisto fosse aumentato o diminuito nel corso del 2022 e se si aspettassero una conferma o un’inversione di tendenza per i mesi successivi.
La risposta è stata per certi versi sorprendente. Infatti la maggioranza degli operatori ha registrato un progressivo calo dell’offerta di immobili nel corso dei mesi precedenti e si è detta convinta che sarebbe calata ulteriormente nel corso di quelli successivi.
Da questo possiamo dedurre che, se è vero che la domanda di immobili è in diminuzione, lo è altrettanto l’offerta, il che rende più difficile prevedere come si comporterà il mercato da qui in avanti.
Il comportamento del prezzo degli immobili: qual è la tendenza?
Prima di giungere alle conclusioni, dobbiamo ancora aggiungere qualche pezzo.
Parliamo innanzitutto dei prezzi degli immobili: cosa è successo negli ultimi anni e cosa si prevede che accadrà nei prossimi mesi?
Nel 2022, i prezzi degli immobili sono aumentati, confermando una tendenza iniziata nel 2019 e, nell’ultimo biennio, sono letteralmente lievitati.
Nella fattispecie, il valore degli immobili residenziali è cresciuto complessivamente del 5,2%; un risultato ottenuto grazie a una crescita superiore al 3% dei prezzi delle abitazioni già esistenti e a quella delle abitazioni nuove.
E qui arriviamo alla parte più succulenta: cosa accadrà in futuro?
Per rispondere, ci affidiamo ancora una volta ai sondaggi.
Nel 2021, gli agenti immobiliari erano sicuramente ottimisti: più del 42% di loro aveva previsto per il resto dell’anno un aumento del prezzo degli immobili.
Ed effettivamente hanno avuto ragione: il prezzo al metro quadro è schizzato alle stelle, trainato dalla crescita delle abitazioni di nuova costruzione che hanno fatto registrare un aumento del 12% soltanto nel secondo trimestre del 2022.
La stessa domanda, però, posta a distanza di pochi mesi, a inizio 2023, ha prodotto stime più caute.
La maggior parte degli agenti immobiliari – e ci riferiamo alla stragrande maggioranza, oltre il 73% del campione intervistato – non crede più in un aumento del prezzo al metro quadro, ma ritiene che nel corso dell’anno corrente il prezzo degli immobili rimarrà stabile.
Conviene investire in immobili nel 2023?
A questo punto, per capire una volta per tutte se conviene investire in immobili nel 2023, non ci resta che aggiungere l’ultimissimo tassello, ossia quei fattori che più di altri potrebbero sparigliare le carte e influire sull’andamento annuale del mercato immobiliare.
Tra i positivi, annoveriamo senza dubbio le agevolazioni under 36, che sono state prorogate dal nuovo governo fino a fine 2023.
Un altro fattore positivo è la crescita della domanda di immobili per investimento, sia da parte degli italiani che degli stranieri.
Di contro, sono diverse le situazioni in bilico che potrebbero incidere in negativo, tra cui: l’inflazione, la guerra russo-ucraina, l’aumento del costo della vita e la crescita dei tassi sui mutui.
Nonostante il 2022 si sia chiuso all’insegna della crescita del numero di compravendite e dei valori immobiliari, l’umore tra i potenziali acquirenti e i professionisti del settore per questo 2023 non è quello dei giorni migliori, pur non avendo ancora assunto, per fortuna, tinte drammatiche.
Come abbiamo visto, i più pensano che nell’anno in corso ci sarà una diminuzione sia della domanda di immobili residenziali che dell’offerta di case disponibili sul mercato, il che rende più difficile capire quale sarà l’impatto sui prezzi.
Per concludere, bilanciando tutte le voci, le opinioni e i dati raccolti fino a qui, riteniamo che il 2023 potrebbe rivelarsi un anno di consolidamento e stabilizzazione del mercato, privo di crescita effettiva, ma anche di ridimensionamenti significativi.
Detto questo, lo ripetiamo, nessuno ha la sfera di cristallo e, secondo noi, non è ancora detta l’ultima parola, né in un verso né nell’altro.
L’unica certezza è che il mercato immobiliare potrebbe sorprenderci, ancora, come già accaduto nel 2020, quando tutti prevedevano una crisi nera e invece la storia ci ha dimostrato il contrario.