Come guadagnare con la messa a reddito di un immobile
2 Giu 2023
Stai pensando di comprare casa per affittarla? Comprare una casa per affittarla è un modello di business consolidato, capace di generare guadagni interessanti in modo semi-passivo.
Ma, al pari di altre iniziative imprenditoriali, anche la messa a reddito necessita di tempo e denaro per dare risultati: dopo aver scelto la casa giusta, preparato l’appartamento e trovato inquilini affidabili, dovrai infatti continuare a prenderti cura del tuo investimento.
In questo articolo, ti aiuteremo a capire se quella della messa a reddito è un’attività che può interessarti sul serio. Ne definiremo vantaggi e svantaggi e alla fine condivideremo con te alcuni suggerimenti per assisterti nella scelta della tua prima proprietà da affittare.
Messa a reddito: un approccio all’investimento avverso al rischio
Una delle ragioni principali per investire nella messa a reddito immobiliare è che questa è perfetta per i mercati lineari.
Un mercato lineare, come suggerisce il nome, è un mercato in cui i prezzi delle case rimangono stabili nel tempo, senza aumentare in periodi favorevoli o diminuire in periodi negativi.
Questa stabilità dei prezzi è in larga parte dovuta alla mancanza di crescita demografica in un paese o in alcuni casi, come per esempio quello dell’Italia, alla sua diminuzione.
I mercati lineari sono particolarmente adatti per generare flussi di cassa costanti. Se si è preoccupati per i tassi di interesse elevati o si teme l’arrivo di una recessione economica, investire in mercati lineari è la scelta più sicura.
Tant’è che, in tempi difficili, il flusso di cassa diventa essenziale.
Puoi pensare alla messa a reddito di un immobile su un mercato lineare un po’ come all’acquisto di un bancomat che garantisce un flusso costante di denaro ogni mese, in modo affidabile e prevedibile.
Perché investire nella messa a reddito immobiliare
Perché è una buona idea investire nell’immobiliare focalizzato sulla messa a reddito?
L’avversione al rischio e la stabilità del mercato sono senza dubbio due ottimi motivi per farlo, ma c’è molto di più nel piatto.
Innanzitutto bisogna considerare che tutte le operazioni di messa a reddito, un giorno, potrebbero trasformarsi in operazioni di vendita.
Che cosa significa questo?
Significa che, se siamo bravi, possiamo ottenere il massimo rendimento da un immobile, acquisendolo al di sotto del prezzo di mercato, riqualificandolo e affittandolo.
Successivamente, nel giro di 10-15 anni o più, contando sul fatto che gli immobili tendono ad apprezzarsi nel tempo, potremmo persino decidere di venderlo.
Così facendo, avremo tirato fuori il massimo dall’immobile, utilizzandolo prima per generare una fonte stabile e costante di ricchezza (flusso di cassa), e poi come mezzo per ottenere una plusvalenza.
I rischi di affittare casa
L’affitto di una casa può sembrare semplice, e in effetti lo è. Tuttavia, i proprietari spesso sottovalutano gli equilibri che governano il mercato degli affitti e finiscono per incontrare una serie di problemi. Ecco alcuni dei principali:
I costi di manutenzione o le spese di gestione della proprietà possono ridurre il reddito da locazione.
In alcuni casi, il proprietario potrebbe avere difficoltà a trovare inquilini per la proprietà. Questo potrebbe essere causato da una varietà di fattori, tra cui la posizione, il prezzo dell’affitto o lo stato della proprietà.
Se l’inquilino diventa insolvente o non paga l’affitto, il proprietario potrebbe dover affrontare il rischio di perdere il reddito dell’affitto per un periodo prolungato.
L’affitto di una proprietà a inquilini poco affidabili può causare problemi, ad esempio danni alla proprietà.
Se un inquilino si trasferisce, il proprietario deve comunque pagare le spese mensili.
Come scegliere la proprietà da affittare: 6 consigli per massimizzare il rendimento
Scegliere con cura l’immobile che si intende affittare è fondamentale. La messa a reddito può essere fonte di grandi soddisfazioni, è vero, ma solo se viene effettuata con criterio.
Il settore immobiliare, infatti, è notoriamente impegnativo e la sua pratica è disseminata di insidie che possono cancellare i tuoi profitti.
Pertanto, per evitare questi rischi, è fondamentale dedicare del tempo nella ricerca della proprietà giusta.
Ecco 6 suggerimenti per farlo.
1. La posizione è fondamentale
La posizione è uno dei fattori chiave per garantire la redditività dell’investimento immobiliare.
Non si tratta solo del prezzo dell’affitto, ma anche dell’accessibilità e della sicurezza della zona. Le case in zone tranquille e sicure, vicine a scuole, supermercati e altre comodità, sono più facili da affittare e generano un reddito più elevato.
2. Le case usate offrono più vantaggi
Acquistare una casa usata per affittarla è più vantaggioso rispetto ad acquistarne una di nuova costruzione.
Le case nuove costano di più e non offrono alcun vantaggio reale nella locazione. Inoltre, il valore dell’investimento è spesso superiore rispetto a quello di una casa usata, il che può prolungare il tempo necessario per ottenere un ritorno sull’investimento.
3. Le unità residenziali
Le unità residenziali offrono più vantaggi rispetto alle case singole. Anche se la differenza nell’affitto non è molto elevata, le unità residenziali offrono piscine, palestre, sicurezza e manutenzione costante, il che le rende molto interessanti soprattutto per le famiglie con bambini.
Questo non vuol dire che le case singole non siano redditizie. Tuttavia, le unità residenziali offrono maggiori vantaggi e semplificano il processo di scelta per i potenziali affittuari.
4. La metratura dell’immobile
Scegliere la casa giusta per l’affitto non è facile. Le case di medie dimensioni – non troppo grandi né troppo piccole, tra i 90 e i 100 metri quadri – sono spesso quelle che hanno le maggiori possibilità di essere affittate, dal momento che attirano maggiormente le famiglie, composte in media da 4 persone.
Una casa troppo piccola avrà un mercato limitato e risulterà difficile da occupare, mentre una casa troppo grande avrà un valore più elevato e potrebbe non soddisfare le esigenze di molte persone.
Optare per una casa di medie dimensioni è una scelta vantaggiosa per gli affitti immobiliari: offre una maggiore sostenibilità e stabilità del business, senza sacrificare la qualità e la soddisfazione dei clienti.
5. Analisi della concorrenza
Per competere con successo nel mercato degli affitti immobiliari, è importante condurre uno studio della concorrenza.
Questo significa conoscere i valori locativi delle case vicine nella stessa zona, in modo da definire un prezzo equo e competitivo per la tua casa.
Spesso, le case rimangono disabitate per mesi non perché ci sia qualcosa di sbagliato, ma perché il valore locativo è troppo elevato rispetto alla media del mercato. Pertanto, è essenziale valutare con attenzione i prezzi della concorrenza e proporre una tariffa che sia in linea con le esigenze dei potenziali clienti.
6. Innovazione e gestione degli spazi
Per aumentare la redditività degli affitti immobiliari e garantire un reddito stabile e crescente nel tempo, è possibile innovare e riformare la casa.
Costruire un’area giochi, una griglia o una piscina può rappresentare un valore aggiunto per molte persone, aumentando l’attrattività della tua casa e consentendoti di alzare il prezzo del 30%. Tuttavia, è importante che le innovazioni siano coerenti con le esigenze e le aspettative dei potenziali clienti e non rappresentino un costo eccessivo per te come proprietario.
Innovare con intelligenza può farti guadagnare di più e conquistare nuovi clienti nel lungo periodo.
Un altra tecnica potente per farlo consiste nella gestione intelligente degli spazi interni della casa. Per esempio, potresti acquistare un bilocale e fare dei lavori edili per ricavare una camera in più.
Se fatta bene, la gestione degli spazi interni di un immobile è in grado di aumentare il valore al metro quadro del tuo appartamento e ti permette di definire il target, cosa che ti assicurerà di trovare con maggiore facilità persone a cui affittare, per di più a un prezzo più alto.
Affitti tradizionali o brevi, quale scegliere?
La scelta della proprietà da affittare passa inevitabilmente anche da considerazioni di carattere contrattuale.
Qual è la scelta migliore tra l’affitto tradizionale e quello breve, tra il classico 4+4 e la formula breve tramite piattaforme specializzate?
Non esiste una risposta univoca, ma dipende dalle esigenze, dalla situazione e dalle possibilità del singolo investitore o proprietario.
Per aiutarti a farti un’idea delle differenze tra questi due tipi di locazione, ecco alcuni benefici del contratto tradizionale:
- Certezza del canone per tutto l’anno
- Spese condominiali e Tasi a carico dell’affittuario
- Utenze a carico dell’affittuario
- Agevolazioni Imu per la residenza dell’affittuario
- Possibilità di pagare meno tasse con la cedolare secca al 10% invece del 21% previsto per i contratti brevi
D’altra parte, i vantaggi di un affitto breve includono:
- Nessun rischio di morosità grazie al pagamento anticipato
- Possibilità di utilizzare l’immobile come si desidera
- Potenziali guadagni maggiori (10-15%) rispetto ai contratti a lungo termine
- Una soluzione utile e redditizia per coloro che stanno vendendo una casa
- Zero stress con la possibilità di affidare la gestione a professionisti del settore a fronte di un forfait che verrà trattenuto dai canoni ricevuti.