Come acquistare casa: le 3 fasi della compravendita immobiliare
26 Mag 2023
Ti stai chiedendo come acquistare casa? Stai pensando di comprare un immobile, forse hai già individuato quello che ti interessa e adesso vuoi procedere con l’acquisto, ma non sai bene come funziona la procedura burocratica.
A prescindere dal fatto che tu abbia deciso di effettuare l’operazione in autonomia, interfacciandoti direttamente con il proprietario o con il costruttore della casa, o di farti aiutare da un’agenzia immobiliare, devi sapere che ci sono 3 passaggi da seguire per arrivare correttamente alla chiusura di un’operazione immobiliare: la proposta irrevocabile d’acquisto, il preliminare di compravendita e l’atto notarile (rogito).
In questo articolo imparerai come funzionano le 3 fasi della compravendita immobiliare, e tutte le informazioni e le procedure necessarie per effettuare correttamente l’acquisto di una casa.
La proposta irrevocabile di acquisto
La procedura di acquisto di una casa, naturalmente, inizia con l’individuazione dell’immobile giusto. Dopo aver svolto i sopralluoghi, esserti accertato delle sue condizioni e aver verificato che risponde alle tue necessità, nel caso in cui l’immobile sia quello che cerchi, è prassi comune firmare una proposta irrevocabile d’acquisto. Questo non è che l’inizio dell’iter burocratico, ma già implica il rispetto di diritti, doveri, responsabilità e impegni.
La presentazione di un’offerta economica per l’acquisto di un immobile, comunemente nota come “proposta d’acquisto”, richiede la scrittura di un documento formale e l’invio di un assegno a garanzia. Ti raccomandiamo di trascrivere tutti i dettagli dell’accordo in forma scritta, poiché i contratti verbali non sono legalmente validi. Sappi inoltre che, affinché sia valida, la proposta deve essere accettata per iscritto da tutti i proprietari dell’immobile, se ne ha più di uno, nessuno escluso.
La proposta è un contratto disciplinato dall’articolo 1321 del codice civile, secondo cui «Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale». In qualità di proponente, dovrai indicare all’interno della proposta alcune informazioni essenziali per il venditore, come:
• La descrizione dell’immobile e il prezzo a cui sei intenzionato ad acquistarlo.
• Le modalità di pagamento, che includono gli anticipi e le scadenze entro cui versarli.
• Le date per la stipula della scrittura privata e del rogito (“entro e non oltre…”).
Tieni presente che, nel momento in cui firmi il contratto, sei vincolato. Quindi fai molta attenzione a quello che viene messo per iscritto. Ricorda che qualsiasi aspetto della trattativa può essere negoziato tra le parti.
Quando fai un’offerta economica, è importante indicare una scadenza entro cui il venditore deve rispondere. È consigliabile scegliere un periodo di tempo relativamente breve, di solito 7-10 giorni sono sufficienti, salvo circostanze eccezionali.
La caparra confirmatoria
Di solito, quando viene avanzata una proposta di acquisto di un immobile, viene richiesto un assegno come caparra confirmatoria che deve essere emesso a favore del venditore, non dell’agenzia immobiliare (se presente).
La caparra confirmatoria è un impegno reciproco tra il compratore e il venditore, dove il compratore si impegna ad acquistare l’immobile e il venditore si impegna a venderlo.
Se una delle parti non rispetta il contratto, la caparra può diventare una forma di risarcimento per il danno subito.
Se il compratore si ritira dal contratto, ad esempio, non rispettando le scadenze, perderà la caparra, che verrà trattenuta dal venditore, che sarà libero di stringere un accordo con un altro potenziale acquirente.
D’altra parte, se è il venditore a ritirarsi dal contratto, ad esempio perché ha cambiato idea o ha ricevuto un’offerta migliore, non solo dovrà restituire la caparra, ma dovrà anche corrispondere una somma pari al valore della caparra per compensare il danno subito dal compratore.
Si può dedurre da ciò che, se l’importo della caparra è elevato, le parti hanno un legame più stretto tra di loro. Pertanto, per garantire la prenotazione dell’immobile, è consigliabile fornire un assegno di caparra significativo o comunque proporzionale al valore totale dell’operazione.
Accettazione o rifiuto della proposta: i diversi scenari
Se la tua proposta non viene accettata dal venditore, puoi rimodulare l’offerta, migliorandola in funzione delle aspettative del venditore stesso, o anche decidere di ritirare il tuo assegno e far decadere la compravendita. In quest’ultimo caso, l’agenzia immobiliare non può reclamare la provvigione, perché il diritto a riceverla scatta soltanto nel momento in cui c’è accordo tra le parti.
Se invece il venditore accetta la proposta e vi appone la firma, la proposta si perfeziona in un vincolo contrattuale che lega entrambe le parti: il preliminare.
Prima di sottoscrivere la proposta, presta la massima attenzione a tutto quello che c’è scritto al suo interno e, se sono necessarie verifiche o garanzie segnale nelle note.
Nel momento in cui firmi la proposta, infatti, questa diventa “irrevocabile”, e non puoi più tornare sui tuoi passi. Se tu firmi il contratto e il proprietario no, quest’ultimo è libero di valutare altre offerte nel frattempo, mentre tu, se hai cambiato idea, puoi solo aspettare che scadano i termini.
Per tutelarti, puoi inserire nella proposta una o più condizioni sospensive. Per esempio, una di quelle più utilizzate è quella legata alla concessione di un mutuo per l’acquisto. Il che significa che, se la tua banca non ti concede il mutuo, la proposta decade e tu non hai nessun obbligo nei confronti del venditore, l’assegno a titolo di caparra ti viene restituito e l’affare, molto semplicemente, salta, senza spiacevoli conseguenze per nessuna delle parti coinvolte.
Il preliminare
Il preliminare, lo dice il termine stesso, è un contratto preparatorio con cui ci si obbliga a stipulare un contratto successivo, ovvero l’atto con cui avverrà poi il passaggio di proprietà vero e proprio.
Il nome però non deve trarre in inganno, perché il preliminare contiene in sé già tutti gli elementi essenziali da riportare nell’atto di compravendita finale.
La funzione del preliminare di compravendita
Il preliminare di compravendita ha in un certo senso la funzione di prendere tempo, per esempio perché magari l’acquirente deve ancora reperire tutti i fondi necessari all’acquisto, finalizzare la vendita della vecchia casa o ricevere il mutuo dalla banca; o magari semplicemente perché il venditore ha bisogno di tempo per liberare la sua casa.
Ma serve anche come garanzia supplementare, in quanto vincola ulteriormente le parti a rispettare quanto già stabilito nella proposta di acquisto. , ed è importante sottoscrivere un Preliminare di Compravendita, soprattutto quando è previsto un tempo molto lungo tra la Proposta d’Acquisto e l’Atto Notarile.
Il preliminare non è un passaggio strettamente obbligatorio; può, in altre parole, essere saltato in linea teorica. Tuttavia, è sempre consigliabile sottoscriverlo, soprattutto quando si prevede una dilatazione dei tempi tra la proposta e l’atto notarile.
Infatti, in caso di inadempienza di una delle due parti, l’altra può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, oppure chiedere la cosiddetta “esecuzione in forma specifica”. Un giudice può, in maniera coatta, dare attuazione al contratto trasferendo la proprietà in cambio del corrispettivo pattuito.
La registrazione del preliminare
Una volta sottoscritto, il contratto preliminare, per legge, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, anche se è stato redatto per scrittura privata, altrimenti si rischia di andare incontro a sanzioni.
La registrazione conferisce al documento data certa, il che tutela le parti in particolari scenari, come per esempio in caso di fallimento del venditore.
La registrazione del preliminare relativo all’acquisto di una casa in Italia deve essere completata entro un determinato periodo di tempo, che dipende dal tipo di contratto utilizzato. Se il contratto è redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni. Se il contratto è redatto per scrittura privata, invece, la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni.
Una garanzia per l’acquirente: la trascrizione del preliminare
In qualità di acquirente, una possibile garanzia che potresti avere, soprattutto per importi considerevoli, è la trascrizione del preliminare tramite il notaio.
La trascrizione del preliminare ha un effetto prenotativo, il che significa che qualsiasi cosa accada dopo la trascrizione del preliminare (ipoteche, pignoramenti, ecc.) diventa ininfluente, in quanto tu conserveresti ugualmente la priorità sull’immobile in questione.
Il preliminare di compravendita è un contratto molto importante, sia sul piano fiscale che civilistico, che viene spesso sottovalutato tanto dagli acquirenti quanto dai compratori. Pertanto, in caso di dubbi, rivolgiti sempre a un consulente immobiliare o al notaio stesso per fugarli.
L’atto notarile
Siamo arrivati finalmente al giorno del rogito, l’atto definitivo di compravendita. Finora abbiamo firmato impegni, accordi e assegni, ma ora firmiamo davanti al notaio l’atto d’acquisto per diventare proprietari effettivi dell’immobile.
Ma quali sono le informazioni, i documenti e le dichiarazioni che deve contenere un atto notarile di compravendita?
Cosa deve contenere un atto notarile di compravendita
Innanzitutto, devono essere indicate le generalità dei soggetti coinvolti e l’oggetto del contratto, ovvero una descrizione dell’immobile con i relativi dati catastali.
Il venditore, con una dichiarazione unilaterale, deve certificare la corrispondenza tra i dati catastali e le planimetrie e lo stato effettivo dell’immobile.
Deve inoltre ricostruire la storia urbanistica dell’immobile, per attestare che in passato non sia stato oggetto di abusivismo edilizio, in quanto in tal caso non sarebbe commercializzabile.
A tal proposito, alcuni notai potrebbero richiedere di accompagnare i documenti con la cosiddetta Relazione Tecnica Integrata, una sorta di carta d’identità dell’immobile che attesta la sua regolarità sotto il punto di vista urbanistico, catastale e degli impianti, ma non è obbligatoria e molti venditori non la fanno per risparmiare sui costi del perito tecnico.
Un altro compito del venditore è quello di garantire che sull’immobile non gravino problemi legali o debiti, come debiti o altre obbligazioni che potrebbero influire sulla proprietà della casa. La proprietà, infatti, deve essere libera da qualsiasi impedimento che potrebbe limitare o pregiudicare la vendita o l’uso della proprietà.
Pagamento e modalità di pagamento
Oltre al prezzo complessivo dell’immobile, nell’atto di compravendita vanno indicati tutti i pagamenti, passati e futuri, le modalità di pagamento e le eventuali provvigioni per l’intermediazione.
Tutti i pagamenti devono essere tracciati e segnati con precisione, quindi devono essere effettuati sotto forma di assegno o bonifico.
In passato, dal momento che le imposte si pagavano sul prezzo dichiarato alla stipula dell’atto, spesso le parti si accordavano su un prezzo inferiore per risparmiare su questa voce di spesa.
Oggi le cose funzionano in maniera diversa: le imposte sono calcolate sul valore catastale desumibile dalla visura catastale, rendendo nei fatti
L’Attestazione di Prestazione Energetica (APE)
Un altro documento importante che viene allegato al rogito è l’APE (Attestazione di Prestazione Energetica), ossia quella carta che contiene le informazioni sulla classe energetica e su tutte le caratteristiche dell’edificio che influiscono sulla sua prestazione energetica. Il venditore deve cedere la copia originale all’acquirente e consegnarne una copia al notaio.
Il deposito prezzo e i benefici fiscali
Durante la stipula dell’atto notarile, puoi chiedere al notaio se hai i requisiti per beneficiare di determinate condizioni favorevoli. Tra queste c’è il deposito prezzo, una procedura introdotta da alcuni anni che ti permette di depositare la somma da pagare al venditore in un conto apposito del notaio, anziché pagare direttamente il venditore.
Il deposito prezzo è un servizio opzionale che ha un costo, ma ti permette di avere tutele aggiuntive, come quelle di attendere ulteriori controlli o il verificarsi di determinate condizioni prima di consegnare i soldi al venditore.
Inoltre, durante la stipula dell’atto, puoi anche richiedere di accedere ad alcune agevolazioni fiscali. Il notaio verifica se soddisfi i requisiti, e nel caso in cui tu li abbia, potrai utilizzarle per scalare dei costi sulle imposte. Tuttavia, se dichiari il falso o non rispetti i termini previsti per legge, non solo rischi di perderle e sei obbligato a pagare la restante parte delle imposte, ma anche di andare incontro a sanzioni amministrative.